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官民一体の大規模開発がなぜ必要かというと、2001年6月14日の都市再生本部決定による「都市再生プロジェクトに関する基本的考え方」では、「都市再生」の目的として、主に3点が掲げられている。
第1は、都市の国際競争力を高めること。
これは株式市場における外国企業の参入、金融センターとしての地位、空港・港湾としての利用度から公園の規模、それに保育所数、地価・地代の高さにおいて、日本が国際的に競争力が劣っていることへの対策だという。
第2は、個人の金融資産を都市経済の活性化につなげること。
戦後日本では間接金融が優位にあり、1400兆円にのぼるとされる巨額の資金が銀行経由でしか投資に融資されなかったが、それをより直接にオフィスビルやマンションの供給につなげようというのである。
第3は、バブルで虫食い状態になった土地を流動化させ、同時に不良債権問題の解消も目指すこと。
以上、国際競争力の劣化と個人資産の停滞、不良債権となった物件の3つが、都市を死に体としていると主張しているのである。
そこで国が規制撤廃などでお膳立てし、民間の資産をもとにゼネコン・卸流通・不動産の不振3業種に対して不良債権処理を進めて、「塩漬け」となっていた土地を流動化させ、民間主導で再開発を行えるようにしようというのである。
ここでは、都市の住みやすさや街並みの美しさ、歴史の重みなどの面はまったく評価されていない。
というよりも、そうした評価を排除して、大手の不動産業者やゼネコンに再開発をさせようというのが「都市再生」の狙いなのである。
たとえば05年現在、東京都が世田谷区の下北沢周辺で土地取得を進めている。
下北沢南口商店街の三差路から駅に向けては、路地に沿い3階からせいぜい5階建てくらいの低層建築物が並び、ゆっくりと歩ける路地でありながら上空が見渡せるようになっている。
そこで地元商店街と外来の人とが入り交じり、近年では音楽や演劇・映画を上演する空間や、古着屋・古本屋・カフェなどで、商業と文化が融合しつつ、稀有なほどの賑わいを見せている。
再開発により都市を再生するという考え方は、外国に例がないわけではない。
たとえばイギリスにはＳが導入した「エンタープライズ・ゾーン（ＥＺ）活性化地域」という政策があり、廃れた港湾地区や工場土地の再開発を固定資産税の免除などによって成功させたとされている。
この策は、「英国に学べ」というかけ声とともに、日本でも紹介された。
「構造改革」の前例といういわゆるトップダウンの計画で推進されているのである。
特定の地域が文化と商業の融合から人気を博するというのは、一朝一夕に出来上がることではない。
噂が噂を呼び、編み上げるようにして評判を広げたのである。
下北沢は、東京圏では久々に現れたそうした事例であった。
それを一部関係者の求めに応じて、破壊しようというのである。
それにより、いっそう人出が増えると期待するような向きもあるが、どこにでもある凡庸なビルを建てることで、人が集まると期待するのは、絶望的なセンスとしか言いようがない。
まだ経済が「売り手市場、マスメディア」のもとにあると勘違いしているのだろう。
こうした愚劣な先入観にこそ、改革が必要であろう。
そこで「都市再生本部」は2002年、民間の力によって都市を再開発する「緊急整備地域」として、東京や大阪など都市圏に17の地域を指定した。
だがそれらを見ると、疑念が湧いてくる。
全体の7割、約2400ヘクタールを占めるのが東京で、Ｊ山手線内部に集中している。
丸の内・大手町地域を「国際ビジネス拠点」、秋葉原・神田地域を「ＩＴ関連産業拠点」、臨海地域を「国際的な情報発信拠点」、虎ノ門・赤坂.六本木地域を「国際交流ゾーン」にするといった計画だ。
疑念というのは、果たしてそれらの地域がエンタープライズ・ゾーン政策で言われるところの「塩漬け」で「廃れた」地域だったのか、ということだ。
東京駅周辺は、従来からオフィス街として一等地であった。
そこが政府の強いリーダーシップにより、Ｍ地所の再開発地域となった。
また六本木ヒルズ一帯はＭが買い占めており、ゆくゆくは広大な再開発地区となるだろう。
秋葉原駅前再開発プロジェクトは、「秋葉原ＩＴセンター（仮称）Ｕ」として具体化され、これは地上2二階・地下3階、一フロアの広さが最大約1450坪という国内最大規模のオフィスフロァを有するビルとなるという。
さらには、超高層（20階建て以上）マンションの乱立がこれに加わる。
超高層マンションは、1990年代前半までは首都圏で年に2〜3棟程度建つだけだったが、世紀の変わり目頃から急増し、ここ数年は年に1万5000戸前後が新築されている。
空前の建設ラッシュなのである。
不動産経済研究所の調べによると（2003年9月公表）、完成予定の超高層マンションは全国で449棟、このうち東京圏での供給予定は325棟、東京23区では209棟。
23区の供給戸数が、全国の55.8％、東京圏の69.0％を占めている。
人口の逆流という段階はすでに終わり、現在ではさらに都心集中が始まっている。
超高層マンションの高層化が進み、05年10月現在の最高層のマンションは埼玉県川口市の「Ｅ」（総戸数650戸、地上55階、高さ185メートル）だが、西新宿に都庁よりも高い66階建て2棟の建設が進んでおり、今後は、60階建て以上の物件が数多く供給される見込みとなっている。
その多くの物件は、企業が工場、倉庫、社宅などの不良債権を売却した跡地に建設されている。
分譲価格も、中低層物件に比べれば高いとはいえ極端な高価格は減っており、値頃感が広まって人気を呼んでいる。
このような現実の再開発の例と構造改革思想との根本的な相違は、「塩漬け」で「廃れた」地域に、固定資産税免除などの経済的な規制の緩和が加えられたせいで再開発が誘致されたのではない、という点だ。
低収益の土地を高収益の用途に転用するのが構造改革である。
ところがここではまったく別のことが構造改革と詐称されている。
まず02年に「都市再生特別措置法」が施行された。
この法律により、これまで自治体が行ってきた都市計画について、時間と場所を限り、国が強いイニシアチブを取って規制の大幅緩和が行われた。
とくに「都市再生特別地区」制度では、現在施行されている都市計画上の規制が全廃され、それに代わるものとして民間ディベロッパー側に新たな都市計画を提案できる法的権限を与えた。
これまでは都市の美観などの観点から容積率が規制され、敷地面積に対する延べ床面積に上限が課せられてきたが、民間ディベロッパーが望めばそれを無視していくらでも高い建物が建てられることになったのである。
ＩとＯの表現を借りれば、ビルの高さは「青天井」となったのだ。
こうした容積ボーナス制度のようにさまざまな手法で建築規制が緩和され、適用箇所の高さ規制はないも同然となっている。
一例を挙げれば、東京・新宿区の富久町ではかつて35階建ての複合ビルを建設する計画が進められていたが、02年に「都市再生緊急整備地域」に指定されると、計画は65階建て超高層マンション建設へと変更された。
西新宿のＰと初台との間には、338メートルの首都圏一の超高層ビルが建設されている。
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